Уважаемый Станислав Сергеевич!
Уважаемые присутствующие!
С 1 июля 2019 года реализация проектов строительства жилья будет возможна посредством ведения специальных счетов эскроу, за исключением тех проектов строительства, степень готовности которых будет соответствовать критериям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480.
Изменения федерального законодательства в сфере жилищного строительства, в первую очередь, направлены на защиту прав участников долевого строительства.
Механизм проектного финансирования является дополнительной гарантией прозрачности принимаемых решений и невозможности нецелевого использования средств участников долевого строительства.
Постановлением Правительства Российской Федерации № 480 установлены критерии, при соответствии которым строительные проекты могут реализовываться по «старой схеме», путем привлечения средств участников долевого строительства через договоры долевого участия.
Градация по степени готовности следующая:
30 процентов по степени готовности проекта строительства и 10% заключенных договоров долевого участия от общей площади и 15 % – при реализации проектов по комплексному освоению территорий и договоров о развитии застроенных территорий.
На территории Ивановской области уполномоченным органом на выдачу Заключений о степени готовности проектов строительства является Департамент строительства и архитектуры Ивановской области.
В настоящее время Департаментом разрабатывается Административный Регламент предоставления государственной услуги по выдаче Заключения о степени готовности проекта строительства установленным критериям.
Расчет степени готовности конструктивных элементов проекта на территории региона будет осуществляться кадастровыми инженерами.
В Департамент поступили заявления по подтверждению степени готовности от 20 Застройщиков по 44 объектам, в том числе по 23 объектам по комплексному освоению территорий. Срок рассмотрения заявлений – 15 дней с момента обращения.
Уполномоченный орган готов к работе по выдаче заключений о степени готовности проекта. Принятие дополнительных правовых актов не требуется.
На территории Ивановской области 43 организации, которые осуществляют строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства. В кредитные организации застройщиками направлено 22 заявки на проектное финансирование. Троим Застройщикам заявки согласованы, строительство объектов ведется с использованием эскроу счетов – кредитные линии открыты в Сбербанке (ООО «НФК», ООО «Строй-Сервис» и ООО «Эконом-Строй»).
3 заявки отклонены (2- АО «Россельхозбанк», 1- ПАО банк «ФК Открытие»).
Причиной для отклонения заявок банки указывают факторы высокого уровня риска.
Отмечу, что в регионе количество проектов строительства, находящихся в настоящий момент в стадии возведения с привлечением средств участников долевого строительства – 82, из них:
– 31 проект строительства имеет высокий шанс получить проектное финансирование. Общая жилая площадь – 194 904, 47 кв.м. Заключено – 281 ДДУ.
– 37 проектов строительства, соответствуют критериям по степени готовности, возведение их продолжится посредством привлечения средств граждан без эскроу счетов. Общая жилая площадь – 196 843,38 кв.м. Заключено – 1888 ДДУ.
– 6 проектов не подпадают ни в первую, ни во вторую группы. Данные проекты взяты под особый контроль. Общая площадь – 47 044,8 кв.м. Заключено – 150 ДДУ.
– 5 проектов строительства – возводятся на собственные средства застройщиков, без привлечения средств участников долевого строительства (ООО «Корпорация-Вавилон», ООО «Доступное жилье и К», ООО «Строй-Сервис 2010» и ООО «Европейский стиль»). Общая площадь 28 707 кв.м.
– 3 проекта строительства фактически реализованы - степень готовности 100 %, в стадии оформления разрешительные документы на ввод в эксплуатацию. Общая жилая площадь – 10 953,26 кв.м. Заключено – 129 ДДУ.
Отдельно хочу остановиться на трех застройщиках, возводящих шесть объектов и находящихся в «зоне риска»:
По одному из них – АО «Градстрой» – инвестор найден, соглашение заключено, работы возобновлены. Объект планируется ввести в эксплуатацию в октябре 2019 года.
(Строительство дома по ул. 1-я Сосневская, общее количество квадратных метров жилья 4 402,98).
Пять объектов возводятся двумя Застройщиками:
1) 1 объект – ООО «Верамарк» (строительство многоквартирного дома по ул. 10 Проезд).
(Общее количество квадратных метров жилых помещений 4 912,7 кв.м.).
2) 4 объекта – ООО «Этажи» (строительство 4 объектов, на Революционной - Апрельской и по Бакинскому проезду).
(Общее количество квадратных метров жилых помещений – 37 729,12).
Застройщики фактически не осуществляют деятельность и строительство объектов приостановлено.
По ним ведется работа со службой судебных приставов по реализации имущества и вовлечению в схему достроя нового надежного Инвестора.
Ориентировочный срок для организации торгов и подведению результатов два месяца, планируем завести новых Застройщиков на объекты к сентябрю текущего года.
Безусловно, процесс перехода на проектное финансирование имеет как преимущества, такие как:
– надежная защита участников долевого строительства
– «оздоровление» строительного рынка
– прозрачность сделок
– стимулирование приобретения жилья на первичном рынке
Так и вопросы, которые требуют дополнительной проработки и мониторинга:
– удорожание стоимости квадратного метра жилья в новостройках
– снижение темпов строительства в переходный период.
Задачей переходного периода является сохранение темпов строительства текущего года и создание задела под план 2020 года. Что касается этого года, то за январь-май 2019 года на территории Ивановской области введено в эксплуатацию 131,34 тыс. кв.м (94,1 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), в том числе 67,71 тыс. кв.м объектов ИЖС. В текущем году как минимум мы должны добиться заключения договоров с кредитными организациями под выполнение плана 2020 года.
Установленные показатели ввода жилья будут достигнуты, объем предлагаемого жилья на рынке сохранится в среднестатистических объемах прошлых лет.
В переходный период у всех участников процесса остаются нерешенные вопросы, такие как:
– длительные сроки рассмотрения заявок, которые достигают иногда срока более 6 месяцев, что не допустимо, и необходимо приходить к рекомендованному Центральным Банком РФ сроку в 45 дней.
– отсутствие у кредитных компаний единых условий и требований для открытия линий с использованием эскроу счетов.
Вместе с тем, сегодня результаты совместной работы Правительства области, банков и строительных организаций есть, механизм взаимодействия выстроен и наши усилия будут направлены на его дальнейшее совершенствование.
В целом мы можем говорить о готовности Ивановской области к переходу на проектное финансирование.